Übersicht
Zwischen Handschlag und Grundbuch
Der Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft gehört zu den grössten Entscheidungen im Leben. Ich beurkunde Grundstückgeschäfte, errichte Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte und begleite Sie durch den Ablauf – vom ersten Gespräch bis zum Eintrag im Grundbuch.
Rechtsbereiche
Kauf und Verkauf von Liegenschaften
Eigentum an einem Grundstück geht nicht mit der Vertragsunterzeichnung über, sondern erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Voraussetzung dafür ist ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag. Diese Form schützt beide Seiten: Sie zwingt zum Innehalten und stellt sicher, dass alle Punkte geregelt sind wie insbesondere Preis, Übergabezeitpunkt, Nutzen und Gefahr, Gewährleistung.
Übertragungen in der Familie
Wird eine Liegenschaft innerhalb der Familie übertragen, stellt sich zuerst die Frage nach der Form: Verkauf zum Verkehrswert, gemischte Schenkung oder Erbvorbezug? Davon hängt ab, ob und wie später unter den Erben ausgeglichen wird und ob Pflichtteile verletzt sind. Auch steuerlich macht es einen Unterschied – die Grundstückgewinnsteuer kann je nach Konstellation aufgeschoben werden. Häufig behält sich die übertragende Generation zudem ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vor.
Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte
Nicht jedes Recht an einem Grundstück ist Eigentum. Eine Dienstbarkeit räumt einer anderen Person oder einem Nachbargrundstück eine bestimmte Befugnis ein – ein Wegrecht, ein Wohnrecht, eine Nutzniessung oder ein Baurecht. Weil solche Rechte im Grundbuch eingetragen werden, gelten sie auch gegenüber späteren Eigentümern. Grundpfandrechte, meist in Form eines Schuldbriefs, sichern demgegenüber eine Forderung – üblicherweise die Hypothek der Bank.
Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum ist Miteigentum an einem Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht an einer bestimmten Wohnung oder Gewerbefläche. Die Aufteilung erfolgt über Wertquoten, die meistens die Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft bestimmen – Stimmkraft, Kostenanteile, Anspruch am Gemeinschaftsvermögen. Die Begründung muss öffentlich beurkundet werden. Ein Reglement regelt den Alltag wie Nutzung, Unterhalt und Verwaltung.
Arealüberbauungen und Bauprojekte
Bei grösseren Überbauungen greifen mehrere Schritte ineinander: Parzellierung, Erschliessung, gegenseitige Dienstbarkeiten für Zufahrten und Leitungen, allenfalls Baurechte, dann die Begründung von Stockwerkeigentum und schliesslich der Verkauf der einzelnen Einheiten. Was zu Beginn nicht bedacht wird, lässt sich später nur mit Zustimmung aller Beteiligten korrigieren – und die ist mit jedem Verkauf schwieriger zu bekommen.
Leistungen
01 – Kauf und Verkauf von Liegenschaften
Ich erstelle den Kaufvertrag, überprüfe den Grundbuchauszug und die Belastungen, kläre die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer ab und melde die Handänderung beim Grundbuchamt an – für Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Bauland und Gewerbeliegenschaften.
02 – Übertragungen in der Familie
Solche Übertragungen sind Einzelfalllösungen – die Ausgangslage ist in jeder Familie anders. Ich zeige Ihnen die Möglichkeiten, bespreche die Folgen für alle Beteiligten und beurkunde die für Sie passende Lösung. Häufig gehören dazu ergänzende Rechte: ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung für die übertragende Generation, ein vertragliches Vorkaufsrecht zugunsten der Geschwister oder ein Gewinnanteilsrecht für den Fall eines späteren Verkaufs.
03 – Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte
Ich errichte, ändere und lösche Dienstbarkeiten: Wegrechte für gemeinsame Zufahrten, Leitungsdienstbarkeiten für Wasser, Strom und Abwasser, Wohnrechte und Nutzniessungen.
Ebenso erstelle ich Baurechtsverträge – dort sind Baurechtszins, Dauer und Heimfall die Punkte, die später am meisten Gewicht haben. Bei allem achte ich darauf, dass der Inhalt präzise genug formuliert ist, damit auch in zwanzig Jahren klar ist, was gemeint war.
Überdies errichte ich für Sie Register-Schuldbriefe und passe Grundpfandtitel auf die aktuellen Bedürfnisse an.
04 – Stockwerkeigentum
Ich erstelle den Begründungsakt und das Reglement – abgestimmt auf das konkrete Projekt und nicht als Vorlage von der Stange. Dabei kläre ich mit Ihnen die Punkte, die später am meisten Gewicht haben: die Festlegung der Wertquoten, die Abgrenzung zwischen Sonderrecht und gemeinschaftlichen Teilen, die Zuordnung von Abstellplätzen und Nebenräumen. Auch bei bestehenden Gemeinschaften bin ich für Sie da, wenn Wertquoten angepasst oder das Reglement geändert werden soll.
05 – Arealüberbauungen und Bauprojekte
Ich habe Arealüberbauungen über den gesamten Prozess begleitet, von der Parzellierung bis zum Verkauf der einzelnen Wohnungen. Entsprechend früh bringe ich die rechtlichen Fragen ein, die sonst erst spät auffallen: Wo braucht es Dienstbarkeiten zwischen den Parzellen? Wie wird das Stockwerkeigentum aufgeteilt, damit es auch beim Verkauf funktioniert?
Konkret erstelle ich die Grundstücksteilungen, die Dienstbarkeiten unter den beteiligten Parzellen, die Baurechtsverträge, den Begründungsakt für das Stockwerkeigentum samt Reglement sowie die Kaufverträge für die einzelnen Einheiten. Dabei stimme ich mich mit Architekten, Bauleitung und Verkauf ab.
